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听陈昌华说房价

我还在关心房价。

理由有两条:一是北京的房价如果像当年的股市那样跌去三分之二,奋斗几年我还能买得起;二是一旦楼市崩盘引发经济震荡,至少有个四五年普通人的日子将非常难过的。  

下面是瑞信证券中国研究主管陈昌华接受财新传媒视频访问的文字稿。视频访问请点击《高房价是中国经济最大的风险》

提问:两会以后,中国楼市出现了一个普遍大涨的情况。北京四环以内均价超过了每平方米2.5万元,为什么涨势如此之猛?

陈昌华:我自己认为,这是未来两三年中国最大的风险。中国未来最大的单一风险就是房地产出事。简单一个道理,不管是居民还是房地产投资,基本上已经不把中央政府放在眼里——说白了就是一句话。因为大家其实很清楚,看到了一点,那就是中央只是有决心,让房地产稳定下来。但是它没有决心让房地产价格掉下来。那如果作为一个投资者的话,只要我知道你的底线,是要价格稳定下来。我就现在买了。实际上,如果中央政府要调控房地产,就一定要有心理准备。它要准备把房地产的价格打下来。如果没有这个决心的话,房价不会稳定的。房价就会升。

提问:那为什么说房地产是最大的单一风险? 

陈昌华:第一,有一点可能大家不清楚,从04年到现在,实际上中国主要房地产价格增长幅度,已经比美国纽约,我不是说美国全部,而是美国纽约、三藩市这些地方的增长幅度要高。比如,我们用美国case-shiller这个房屋价格指数的话,纽约的房地产价格,00年是100的话,它到06年年底,最高的时候是220左右。三藩市是这样。旧金山也是这样。然后美国也是差不多这个水平。中国如果你用中原地产的指数——因为里面的问题是你用发改委的指数,我就从来没有相信过——但如果你用中原地产的指数的话,北京、深圳,04年年中的话是100。现在已经是300。所以这几年上升幅度已经很大。

提问:更不用说是海南了。

陈昌华:我上周去海口。300平米的别墅,往前走一点点是海滩。6000万一套,6000万到1个亿一套这样子。你可以想,这样的价格已经等于全球一线城市里最高的价格。而且买房的人,那边的人告诉我, 95%以上,根本不是本地人。而在北京、上海,150万买一套房子可能已经相当困难。

很多房地产商已经在说,没问题!这个收入和房价比没有问题!我们不是两夫妻去买房子,我们是几代人去买房子。最大的问题是什么?上周我们在香港一个论坛上讲,最大的问题是他讲这一点的态度,他认为这个不是问题!我在香港生活,90年代初的时候,当时所有香港人认为房地产不会掉也是用同一个理由——认为我们家庭观念很普遍,我们几代人去供一个房子没事的。日本80年代,也是同一个理由。实际上,当所有人说,我们是一个家庭,几代人去买房子的时候。这不是一个让大家不要担心的理由。这本身就是一个很危险的事。

现在很多房产商告诉你,投资者就是买房来投资的。从量上来说,在主要城市已经超过30%。你想想投资客买的房子会比一般自住购房者贵吗?差不多贵一倍。如果你拿这个来算的话,等于说在整个市场里面,房地产市场销售的金额有一半已经卖给投资者了。所以现在这个情况,如果现在房价再升的话,就非常危险了。

然而有一点我想提的,中国很多观念其实背后有很多利益在里面。比如,很多人说,房地产不能调,一旦调了地方财政不行了,地方财政不能还款。我觉得坦白说,如果以2010年的财政预算来看,地方财政收入,不算卖地的,是3万亿,中央财政转移支付3万亿。卖地收入大概是1.5万亿。所以加起来,实际上就是卖地的收入只是1万5千亿下面7.5万亿,加起来也就是20%。这个水平是高,但不是高到一个地步说,我们不能调控房地产。

提问:就是还是要调。

陈昌华:应该讲,去年在金融风波以后,当时房地产最有可能有一个往健康的方向发展。但是问题就是,我们在那个时候货币供应量增加的太快,短期内太多资金。所以你比如看北京这些地方的房地产价格。坦白说,去年第三季度以前,没什么大问题。突然一个第四季度,增加了30%,40%这样。所以一下子的话,你实际上现在调都已经很困难。那你现在不调的话,我觉得你到2012年去调的话,会很难调。我最近写了一个报告,中国现在在一个十字路口。如果政府这一趟,不能把房地产价格压下来的话,那基本上我们就出现一个全面的房地产泡沫。所以现在一定要调。实际上已经不是你要不要调的问题,能调你要调,不能调你还是要调。

提问:不然结局就是很惨?

陈昌华:不然结局就是一个很差的结局。很多人说中国没有问题。大部分都不是贷款买房地产的。但是你想想,那些人往往是怎么样的?很多投资买房的人,一般全都是用现金,你想想他现金怎么来?那些现金,其实某些程度上可能是,那个是老板他公司里面,流动资金拿出来。那些流动资金怎么来?可能就是银行贷款。所以问题就是,如果将来房地产出问题,这个坏账不是单单现在按揭贷款给房地产商,大概7到8万亿这个数,不止这个数。因为我们可能有3到4万亿。过去5年,房地产总的销售大约12万亿。当中大约有一半左右,我觉得是自住购房者买的。所以6万亿,无所谓。另外6万亿里面可能有3万亿,他真的很有钱,无所谓。但另外那3万亿他可能是其他渠道带了款,投入进来的。所以一出事,银行要背的包袱,不只是按揭贷款这么少。 



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